En general desde el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria apoyamos la Ley de Vivienda de Andalucía por cuanto supone un adelanto en cuanto a regulación respecto a la Ley de vivienda de 2023 aprobado por el Estado Central que ha demostrado no solucionar el problema de vivienda que cada vez es más acuciante y grave.
Y en este sentido nos congratulamos de que Andalucía haya decidido avanzar y tratar de solucionar los problemas que se plantean para el ciudadano y que se manifiesta tanto en el ámbito de la compraventa como del alquiler en sus distintas vertientes.
No obstante, hay un punto de la Ley, y en concreto los art 47 a 52 de ésta, con los que mostramos nuestra discrepancia, y que son los que afectan a la regulación del ejercicio profesional del agente inmobiliario máxime cuando somos nosotros los principales operadores del sector en cuanto a número de transacciones inmobiliarias que se realizan. No hay más que ver el número de operaciones de venta de vivienda de segunda mano o usada que se hacen respecto a las nuevas construcciones o transmisiones de primera vivienda. E igual de relevante es el papel del agente inmobiliario en los alquileres de vivienda. En atención a ello, y en primer lugar, entendemos que el Registro de agentes inmobiliarios debe ser obligatorio.
En otras CCAA ya existe este Registro con carácter de obligatoriedad y en todas ellas ha supuesto una mayor profesionalización del sector inmobiliario, una mayor transparencia en las operaciones realizadas y una mayor seguridad jurídica para el consumidor.
En aras a esta obligatoriedad del Registro se han hecho múltiples manifestaciones y aportaciones tanto de las principales asociaciones del sector inmobiliario como, y esto es muy importante, del sector del consumo y así las principales asociaciones de consumidores y usuarios tienen esta misma opinión a la vista del conocimiento que tienen de los problemas que puede llegar a dar al ciudadano el que una actividad tan importante para cualquiera, no esté regulada con unos mínimos requisitos de seguridad jurídica.
La necesidad de esta regulación se ha ido poniendo de manifiesto y es especialmente llamativo que en el Anteproyecto de esta Ley de Vivienda de Andalucía se regulaba el Registro Obligatorio y, en cambio, ahora en el Proyecto ha desaparecido esa obligatoriedad.
El Registro voluntario no sirve para conseguir los efectos que se pretenden, pues, en éste, aparecerían registrados los mismos agentes que ahora están colegiados y asociados y cumplen con todas las normas de consumo, laborales y fiscales. Todos aquellos que ahora operan al margen de la legalidad, haciendo operaciones todavía sin ninguna sede física, sin ninguna formación y sin ningún respaldo jurídico o de seguros, lo seguirán haciendo, por lo que esta regulación voluntaria no servirá ni será de utilidad.
El Consejo Andaluz, en su día, hizo alegaciones al Anteproyecto de Ley y también remitió un informe posterior a la Secretaría General de vivienda en el que, entre otros aspectos, se contenía una estadística de las quejas o denuncias recibidas en los Colegios Profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y el resultado fue demoledor. En Andalucía, computando los 8 Colegios Provinciales y sus respectivas Asociaciones vinculadas a los Colegios, sólo se había recibido una queja informal que no supuso ni siquiera apertura de expediente sancionador, respecto a un colegiado.
El resto de denuncias y quejas recibidas, que son de lo más variado ya que son muchos los ciudadanos que recurren a nosotros en busca de información y asesoramiento al ser una corporación de Derecho Público con competencias en la materia, se correspondían a operadores inmobiliarios no registrados, colegiados ni asociados que habían incurrido en graves negligencias o errores en la realización de operaciones inmobiliarias e incluso nos hemos encontrado con supuestos de delitos de estafa y apropiación indebida. Lamentablemente a estos ciudadanos les teníamos que remitir a la justicia ordinaria, bien del ámbito civil, bien del penal por derivación a los Juzgados de Guardia, y no podíamos solucionar ni atender su problema. Después, en algunos casos, hemos tenido conocimiento de que esos ciudadanos no han recuperado su dinero e incluso no han tenido manera de volver a localizar a la persona que había sido su “supuesto” agente inmobiliario. Estas circunstancias se dan mucho en las costas, sobre todo en Costa del Sol y de Cádiz, donde son muchos también los ciudadanos extranjeros que realizan operaciones inmobiliarias y que no entienden que una actividad así no esté regulada en España.
En este punto es de destacar también que somos el único país de la UE donde este tema no está regulado en absoluto y existe una total indefensión de los consumidores.
La necesidad de un Registro Obligatorio es pues manifiesta y así lo demandan, primero, los mismos profesionales del sector y después los propios ciudadanos. Es pues una auténtica necesidad del mercado inmobiliario en aras a la transparencia, la seguridad jurídica, y el respeto al derecho de información, regulación y transparencia que tiene todo consumidor.
Y es que la vivienda debe ser tratada como lo que es, una necesidad y un derecho para el ciudadano amparado por la Constitución en su art. 47 (derecho a una vivienda digna y adecuada) y no un mero objeto de mercado, como muchos otros, lo que ya de por sí justifica la protección y seguridad de los intervinientes en las operaciones inmobiliarias, posiblemente uno de los actos contractuales más importantes que hace un ciudadano en su vida.
No tener esta regulación parece casi una incongruencia comparativa y es que, si vemos esto desde el punto de vista de otras profesiones, nos encontramos con que, para una persona es más importante por supuesto comprar una vivienda que va a transformar en su hogar que por ejemplo comprar en un supermercado, y la incongruencia está en que, mientras a los agentes inmobiliarios no se le exige nada para ejercer (ni siquiera leer o escribir ya que no está en ninguna norma regulado), en el segundo caso al carnicero o pescadero se le exige el carnet de manipulador de alimentos al menos y el cumplimiento de la normativa de sanidad.
Pero es que este tema de la regulación de un Registro Obligatorio es además jurídicamente viable. Así, como ya hemos referido antes, existe ya en otras CCAA como Cataluña que lo tiene desde hace muchos años establecido, también en Baleares y en la Comunidad Valenciana.
En este último caso, el Registro fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia que sin embargo no cuestionó la existencia de un Registro Obligatorio en sí que dio totalmente por válido, sino que se limitó a discutir algunos de los requisitos de acceso a este Registro. En este caso se ha dictado ya Sentencia por la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del TSJCV en fecha 13 de diciembre de 2024, en la que se confirma la obligatoriedad del Registro Obligatorio de Operadores Inmobiliarios y se hacen algunas matizaciones respecto a los requisitos de acceso al mismo.
Por lo tanto, si el propio organismo nacional de Defensa de la Competencia ya da por bueno el Registro, vemos cómo el mismo es totalmente viable técnica y jurídicamente, y lo único que se tiene que justificar en la Ley que apruebe el Registro obligatorio es justificar en su Exposición de Motivos el motivo por el que es necesario establecerlo, como son los principios de “INTERÉS GENERAL Y SEGURIDAD JURÍDICA”, DE “PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR” y en cuanto a los requisitos de acceso, basar los mismos en los principios generales de “NECESIDAD, PROPORCIONALIDAD Y NO DISCRIMINACIÓN”.
Antes de esto, se dictó la STC 97/18, de 19 de septiembre, tras la promulgación de la Ley de Vivienda del País Vasco que concluye que el Registro Obligatorio de operadores inmobiliarios es viable, pero precisa que el legislador justifique en la propia Ley el establecimiento del mismo por su “NECESIDAD E INTERÉS GENERAL”, es decir, no lo excluye en absoluto, pero sí exige del propio legislador que la Ley indique cómo y en base a qué principios hay que regularlo.
Esta Sentencia, si se analiza bien, lo que marca son las pautas y reglas que permiten la configuración obligatoria de los Registros.
Así, la Sentencia reconoce que el art. 3 b) de la Ley 10/2003 permite que la normativa reguladora de esta actividad establezca requisitos por razón de protección de los consumidores. En el mismo sentido que la norma anterior, se pronuncia el art. 5.1 de la Ley 20/2013 de garantía de unidad de mercado, norma aún vigente en la actualidad.
En base a dichos preceptos el TC establece su doctrina afirmando que “la Ley 20/2013 no prohíbe pues requisitos de establecimiento físico, titulación, garantías o seguros de responsabilidad”, añadiendo que lo que impone dicha Ley es que esos requisitos “sean adecuados, necesarios y proporcionados”.
Y analizando el art. 17.1 de la Ley 20/2013, el TC dice que las “inscripciones en registros con carácter habilitante tienen a todos los efectos el carácter de autorización” que sólo se justificarían en base a una razón imperiosa de interés general, y “sin que el legislador vasco haya invocado ninguna de las razones de interés general que, en su caso, podrían llegar a justificarla”
En este sentido también, la más reciente Ley sobre Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo) sigue este mismo camino, al exigir requisitos de registro, solvencia y formación para los intermediarios financieros. Resulta absurdo, y nadie lo podría entender, tratar de la seguridad y de la protección en la fase precontractual en un contrato accesorio (garantía hipotecaria) y desentenderse de esa seguridad y desproteger a los ciudadanos respecto del contrato principal (compraventa).
Y ya finalmente para ir finalizando con este tema se van a tratar brevemente los requisitos que estimamos mínimos para poder acceder a este Registro, como son principalmente los siguientes:
- Formación como requisito de capacitación: Es indudable que un buen profesional inmobiliario tiene que tener nociones de contratación, de derecho civil, de regulación fiscal, de VPO, ..; ha de saber distinguir, por la trascendencia que tiene, y saber gestionar, entender y explicar qué es un usufructo, qué es una servidumbre de paso o de luces y vistas en una vivienda y qué importancia tiene; ha de saber interpretar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios, diferenciar a un heredero de un legatario, saber distinguir y, en su caso, tramitar un préstamo hipotecario o uno personal, conocer si una vivienda tiene vicios ocultos y las consecuencias de ello, el saneamiento o la evicción regulados en el Código Civil, las distintas fiscalidades e impuestos que gravan una transmisión u operación inmobiliaria, y también, por lo cambiante de la legislación en esta materia, distinguir los distintos tipos de contratos de alquiler existentes en el mercado: de vivienda habitual, de temporada, turístico, de local de negocio, etc.
Creo que no hay duda alguna en que la formación completa en materia inmobiliaria es fundamental para poder desarrollar esta profesión.
Este requisito de capacitación, además, no puede ser suplido en todos los casos con la experiencia profesional durante un periodo determinado pues alguien que haya estado trabajando como empleado en actividades meramente comerciales o de marketing relacionadas con el sector inmobiliario, no tiene que estar necesariamente capacitado para hacer o interpretar un contrato, una escritura de herencia, una tasación o una nota simple o certificación registral. Y esto no supone discriminación alguna sino seguridad jurídica.
- Seguro de Responsabilidad Civil: Que cubra al ciudadano, al consumidor, ante cualquier error o negligencia que se pueda producir en su intervención Y además que el mismo tenga una amplia cobertura para poder hacer frente a cualquier indemnización que pudiera corresponder en su caso.
- Seguro de caución: Distinto del anterior y que trata de garantizar la devolución de aquellas cantidades entregadas a cuenta de la operación y que hayan sido percibidas por el agente inmobiliario.
- Acceso o incorporación directa al Registro de los Agentes Inmobiliarios colegiados o asociados en los Colegios Oficiales pues nosotros mismos regulamos estos requisitos de acceso y, en nuestra calidad de Corporación de Derecho Público, los cribamos con carácter previo, facilitando de esta manera también la labor de la administración.
- Establecimiento de una sede en la Comunidad Autónoma de Andalucía, consideramos que también es importante por cuanto, si bien estamos en la era de Internet y del uso de medios técnicos para las comunicaciones, es preciso que el consumidor sepa a dónde debe dirigirse si tiene cualquier duda, si necesita un asesoramiento más personalizado en alguna cuestión relacionada con la operación inmobiliaria, y sobre todo es fundamental contar con un domicilio, una dirección, una oficina no sólo virtual sino física a efectos de posibles reclamaciones, notificaciones o incluso demandas.
Ya sólo me resta dar las gracias a los asistentes por haberme permitido participar y dar la opinión del Consejo Andaluz de COAPIS sobre este tema y quedamos a su disposición para cualquier otra aclaración o aportación que humildemente podamos llevar a cabo.
